Lavori straordinari condominio: quando farli e cosa dice la legge

Pubblicato il 5 Febbraio 2021 alle 12:04 Autore: Claudio Garau
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Lavori straordinari condominio: quando farli e cosa dice la legge

Come ben sa chiunque viva in in un condominio, ciclicamente vanno affrontati tutta una serie di lavori condominiali che garantiscano la conservazione e/o la riparazione dell’edificio e delle parti comuni. Fonte di riferimento per orientarsi in materia è il Codice Civile, che in particolare non lascia nulla al caso, per quanto riguarda i lavori straordinari condominio, ossia ciò di cui vogliamo occuparci di seguito. Come funzionano? cosa dice la legge in proposito? Facciamo il punto.

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Lavori straordinari condominio e lavori ordinari: la distinzione

Nel diritto civile i lavori straordinari condominio sono tenuti ben distinti dai cd. lavori di manutenzione ordinaria. Ma qual è l’esatta differenza?

Ebbene, i lavori di manutenzione ordinaria sono effettuati con cadenza periodica, e sono previsti in sede di approvazione del preventivo di gestione, che si ottiene nelle assemblee ordinarie periodiche. Detti lavori sono poi concretamente fatti eseguire dall’amministratore di condominio.

Invece, in caso di lavori straordinari condominio, la manutenzione straordinaria attiene a tutti quegli interventi conservativi e di ristrutturazione, che non sono inclusi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. Solitamente tratta di interventi che comportano un impegno economico notevole per i condomini.

In altre parole, le attività di manutenzione ordinaria non riguardano opere strutturali del caseggiato, piuttosto queste servono a conservare in efficienza la struttura del condominio. I lavori straordinari condominio riguardano, invece, le operazioni per riqualificare in modo sostanziale l’edificio.

Pertanto, esempi di lavori di manutenzione ordinaria sono la riparazione del portone d’ingresso o dei citofoni; invece, i lavori straordinari condominio consistono, come detto, in importanti interventi non inclusi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria: il rifacimento dell’ascensore, dell’impianto elettrico o del tetto, la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienico-sanitari, la realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni, ne sono qualche esempio.

Lavori straordinari: il ruolo chiave dell’assemblea condominiale

Regola essenziale in tema di lavori straordinari condominio è quella contenuta all’art. 1135 del Codice Civile (“Attribuzioni dell’assemblea dei condomini“): infatti l’assemblea condominiale provvede alle opere di manutenzione straordinaria. In buona sostanza, il nostro legislatore innanzitutto vuole l’approvazione dell’assemblea condominiale per l’effettiva realizzazione di detti lavori, a meno che le opere non rivestano carattere di urgenza. Tuttavia, in quest’ultimo caso, l’amministratore può certamente ordinarne l’esecuzione, senza autorizzazione dell’assemblea, ma dovrà riferirne comunque alla prima assemblea e il costo dovrà essere ratificato da parte dei condomini facenti parte dello stabile.

Insomma, per effettuarsi i lavori straordinari condominio, la legge impone che i condomini, riunitisi in assemblea, deliberino e dicano sì alla loro realizzazione. Ruolo dell’amministratore è dunque quello di convocare la riunione, includendo nell’ordine del giorno la fase della discussione e approvazione dei lavori straordinari condominio. Se, per esempio, i condomini intendono eseguire il rifacimento o la nuova realizzazione di intonaci esterni, dovranno previamente discuterne in assemblea.

Il quorum deliberativo: qual è?

Dobbiamo rimarcare che le delibere collegate a lavori straordinari condominio devono essere approvate con maggioranze piuttosto nette, ossia qualificate. Infatti, le regole in materia (art. 1336 Codice Civile) impongono:

  • in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea condominiale, che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000);
  • in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio (334/1.000).

Non solo: in ipotesi di lavori straordinari condominio di notevole entità, è imposta l’approvazione della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, in ambo le convocazioni.

La funzione del capitolato d’appalto

Al termine dell’assemblea ed al momento dell’approvazione della deliberazione dei condomini inerente i lavori straordinari condominio, è nominato un tecnico per la redazione del cosiddetto capitolato d’appalto, laddove l’amministratore del caseggiato non sia in grado di realizzarlo autonomamente.

Il capitolato d’appalto è essenziale perchè in detto documento è indicata la descrizione in dettaglio degli interventi straordinari da compiere. Una volta redatto il capitolato d’appalto, l’amministratore incaricato lo consegna alle ditte interessate ai lavori. In seguito, si occuperà di raccogliere i preventivi di spesa per le varie opere da eseguire, e tra essi occorrerà poi scegliere in una successiva assemblea. A seguito della scelta, i condomini nomineranno poi il direttore dei lavori, il direttore per la sicurezza e il responsabile di cantiere.

In questa fase, è essenziale il ruolo dell’amministratore di condominio, giacchè è tenuto a firmare un contratto d’appalto con la ditta indicata dai condomini, dopo aver scelto il preventivo. In detto contratto troveranno menzione, in particolare, le opere da eseguire, i tempi e i metodi di realizzazione dei lavori. Non solo: elemento essenziale del contratto è anche la parte che tratta della responsabilità per il possibile ritardo nella consegna dei lavori straordinari condominio o per errori o vizi di svolgimento degli stessi.

L’essenzialità del fondo speciale ad hoc

Altro elemento essenziale in tema di lavori straordinari condominio, è rappresentato dalla costituzione obbligatoria di un fondo speciale ad hoc, da farsi tutte le volte in cui l’assemblea condominiale dà l’ok alla realizzazione di lavori straordinari condominio. In detto fondo speciale debbono confluire tutte le somme che servono per il pagamento dell’impresa che sarà incaricata di svolgere le opere. Come dice l’art. 1135 Codice Civile citato, il fondo speciale deve essere di “importo pari all’ammontare dei lavori“.

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Attenzione però: il fondo speciale in oggetto è da ritenersi comunque vincolato: infatti, le risorse economiche stanziate per esso restano bloccate e possono essere sfruttare esclusivamente per il compimento dei lavori straordinari condominio. Non deve stupire allora che il fondo possa essere usato anche per gli interventi di grossa entità e per le cosiddette innovazioni, ossia quelle modifiche alle cose comuni che impongono un’alterazione dell’edificio o a parti di esso o il mutamento della destinazione iniziale.

Per quanto riguarda la fase di pagamento (anche a rate) della ditta esecutrice dei lavori straordinari condominio, l’amministratore incaricato deve servirsi delle somme a suo tempo immesse nel fondo speciale. Così, deve provvedere alla raccolta delle quote da ciascuno dei condòmini, in anticipo rispetto alla fase di svolgimento delle opere straordinarie.

Concludendo, al termine dei lavori, l’amministratore è tenuto a consegnare la certificazione delle spese sostenute, e sottoponibili a detrazione fiscale, a ciascun condomino.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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