Affitto casa cointestata: chi firma il contratto e chi incassa il canone?

Pubblicato il 4 Febbraio 2021 alle 11:46 Autore: Claudio Garau
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Affitto casa cointestata: chi firma il contratto e chi incassa il canone?

La legge vigente ammette pacificamente la possibilità della casa cointestata, una scelta non di rado utilizzata, ad esempio, dai coniugi. Tuttavia, la casa cointestata può comportare una serie di questioni pratiche che derivano, appunto, dalla situazione di comproprietà.

Qui di seguito, vogliamo rispondere in particolare ad una domanda: in ipotesi di affitto della casa cointestata, chi sottoscrive il relativo contratto e chi di fatto ha diritto ad ottenere la quota mensile di canone? Scopriamolo.

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Casa cointestata: alcuni cenni generali

La cointestazione è una pratica assolutamente legittima: è infatti un possibile risultato di una donazione o di un acquisto congiunto tra due o più persone. Detta operazione comporta una comunione del bene e indica, di fatto, quanto potere si ha sul bene in oggetto.

Come sopra accennato, la cointestazione dà luogo ad una comproprietà del bene, ossia in altre parole il bene è suddiviso in quote di proprietà tra più proprietari.

In pratica, può aversi la suddivisione del bene in identica percentuale, e entrambi i soggetti hanno gli stessi diritti sull’immobile, oppure può esservi con quote diverse, e fatta valere anche su parti specifiche dell’immobile.

Due i percorsi per ottenere una casa cointestata, essenzialmente:

  • facendo partecipare all’atto il soggetto con cui si intende cointestare casa (ad es. marito o moglie). In dette circostanze, sarà redatto un unico atto;
  • comprare casa da soli e in un secondo tempo fare la cointestazione con una o più persone. In tali casi, sarà necessario un secondo atto (ad es. donazione).

Cointestazione immobile: chi sottoscrive il contratto di affitto?

Chiariamolo subito: la casa cointestata comporta poteri di gestione dell’immobile nei confronti di tutti i comproprietari. Anzi, si può pacificamente affermare che la stipula di un contratto di locazione è fatta rientrare nell’attività di ordinaria amministrazione, con la conseguenza che i poteri di gestione dell’immobile sono attribuiti a tutti i comproprietari.

In termini pratici, può firmare il contratto di affitto chiunque tra i comproprietari, senza dover prima ottenere l’autorizzazione degli altri. Piuttosto, gli altri potranno convalidare la scelta del firmatario del contratto di locazione, anche in un momento posteriore o in via tacita. Avranno così diritto alla propria parte del canone di affitto per la casa cointestata. 

Inoltre, se questo è il contesto, la scrittura privata non dovrà per forza includere il nome di tutti i comproprietari e indicarne le firme. Il contratto è valido sebbene sia sottoscritto anche da uno solo dei contitolari della casa cointestata. Sarebbe preferibile però raccogliere tutte le firme dei comproprietari, per evitare possibili future contestazioni.

Tecnicamente, l’inquilino resta comunque fuori da eventuali contrasti tra contitolari del bene, avendo anzi diritto a permanere nella casa cointestata fino alla scadenza del contratto, senza alcun rischio di essere sfrattato.

In altre parole, il contratto di affitto si colloca su un piano differente rispetto a quello dei rapporti tra i comproprietari della casa cointestata.

I contitolari sono comunque tutelati: infatti, coloro i quali non sono stati interpellati prima della firma del contratto di affitto, potranno domandare il risarcimento del danno a colui che ha sottoscritto la locazione. Ma detto pregiudizio andrà dimostrato nelle opportune sedi. In particolare, ben può esservi un danno collegato alla previsione di un canone al di sotto dei prezzi di mercato.

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Come funziona la riscossione del canone di affitto?

A questo punto ci si potrebbe domandare che succede durante la fase del pagamento del canone. Ebbene, l’affittuario adempie all’obbligo di pagamento del canone di affitto versando tutta la somma mensile anche ad uno solo dei cointestatari. Ciò salva diversa pattuizione contrattuale in scrittura privata, in cui ad es. si può stabilire che il canone sia frazionato tra i vari comproprietari della casa cointestata.

In un secondo tempo, la somma versata a titolo di canone andrà poi suddivisa tra i vari comproprietari. Nell’ipotesi ciò non si abbia, in ogni caso l’inquilino non rischia di essere mandato via, perchè questi ha già adempiuto per intero al suo obbligo. Anzi, ogni contitolare della casa cointestata può chiedere ed ottenere il versamento della propria quota di canone, anche nel caso in cui il proprio nome non sia indicato nel contratto di affitto.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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