Quanto tempo occorre per sfrattare un inquilino moroso
Quanto tempo occorre per sfrattare un inquilino moroso
Abbiamo più volte parlato di sfratto ed esecuzione forzata, per l’indubbia rilevanza che detti procedimenti hanno nella vita quotidiana e per il fatto che non è affatto raro trovarsi di fronte ad un inquilino moroso che, con il passare del tempo, accumula debiti nei confronti del proprietario dell’immobile in affitto. Infatti le rate o le mensilità che sono state pattuite nel contratto di affitto non possono essere sistematicamente saltate dall’affittuario, senza che il diritto civile stabilisca conseguenze verso di lui. Qui di seguito vogliamo rispondere, una volta per tutte, ad una domanda che molti si fanno, ma senza addivenire ad una risposta precisa: quanto tempo serve per sfrattare, ovvero mandare via di casa un inquilino moroso? Vediamolo.
Inquilino moroso e sfratto: il contesto di riferimento
Il problema dell’esecutività dello sfratto si lega alla lentezza dei tempi dei processi in Italia, che hanno una media di durata molto più consistente di tante altre realtà occidentali. Si è tentato alcuni anni fa di rendere più fluido il funzionamento della macchina giudiziaria, incentivando istituti come la mediazione civile, ma in verità siamo ancora lontani dal poter dire che la giustizia italiana funziona celermente, rispettando bisogni e necessità dei cittadini di avere una rapida decisione del giudice.
Proprio in materia di affitti e sfratti si registrano tempi particolarmente lenti e difficoltà a garantire le legittime pretese del proprietario dell’abitazione. Infatti, anche in caso di sentenza favorevole, l’interessato deve aspettare l’esecuzione forzata, laddove – e non capita di rado – la controparte ovvero l’inquilino moroso, non rispetti di sua spontanea volontà il comando del magistrato.
Pensiamo infatti ai casi frequentissimi in cui, pur a seguito dell’ordinanza di sfratto disposta dall’autorità giudiziaria, l’appartamento affittato permanga occupato in via abusiva dall’inquilino moroso e condannato; analogamente, non è ipotesi remota che l’inquilino continui a restare nell’appartamento anche dopo la scadenza del contratto. In queste circostanze, il danno economico gravante sul proprietario e derivante dal mancato incasso delle mensilità è piuttosto evidente.
Ecco allora che tante volte proprietario ed inquilino moroso si mettono d’accordo tra loro, onde evitare le lungaggini di tribunale, optando magari per uno sconto sulle rate non ancora saldate o per la concessione di un periodo più lungo di permanenza dell’immobile.
Pertanto, diventa assai utile conoscere quanto tempo serve per sfrattare un inquilino moroso, in modo da capire se è preferibile o meno accordarsi, in qualche modo, con il conduttore indietro con il pagamento dei canoni.
I tempi non sono brevi e saperlo in anticipo conviene
Come appena detto, i tempi non sono brevi e, nella migliore delle ipotesi, sarà necessario attendere alcuni mesi dall’inizio della procedura, per mandare via l’inquilino moroso. Le norme in materia permettono al proprietario di far valere lo sfratto laddove il ritardo del versamento del canone mensile oltrepassi i 20 giorni. E’ sufficiente allora non essere adempienti anche solo verso una singola rata del canone, per poter avviare la procedura. Ma se l’inquilino moroso finalmente versa quanto pattuito – può farlo anche innanzi al giudice competente – potrà stoppare l’iter, avendo anche diritto alla prosecuzione del rapporto contrattuale.
In generale, la procedura di sfratto segue un iter che viene attivato dal proprietario, che notifica all’inquilino moroso un atto detto citazione per convalida dello sfratto per morosità. In detto atto è inserita la data dell’udienza in cui il magistrato competente, accertato l’indebitamento, imporrà all’inquilino moroso di abbandonare l’immobile. I carichi di lavoro variano molto da un tribunale all’altro, tuttavia si può dire che – in linea di massima – l’attività preliminare non è più breve di un mese.
Bisogna anche tenere conto che in udienza, l’inquilino moroso potrà domandare ed ottenere, se si tratta di affitto ad uso abitativo, la concessione da parte del giudice, del cosiddetto termine di grazia pari a 90 giorni. In detto lasso di tempo, il debitore si impegnerà a versare l’arretrato e a pagare le spese di giudizio. Ecco dunque che al mese iniziale si potranno sommare altri 3 mesi di procedura.
Se l’inquilino moroso non provvede, il giudice competente convalida lo sfratto nella seconda udienza, e pertanto l’ordinanza ormai esecutiva imporrà all’affittuario di lasciare quanto prima l’abitazione. Facendo qualche calcolo, siamo già a non meno di 4 o 5 mesi di procedura, considerati anche eventuali ritardi di funzionamento della macchina burocratica. Senza contare che la legge consente all’inquilino moroso di attivare il giudizio di opposizione allo sfratto, con conseguente obbligo per il magistrato di rinviare la causa al giudizio ordinario, con ulteriore allungamento dei tempi.
L’esecuzione forzata è talvolta decisiva
Se l’inquilino moroso non se ne va di sua spontanea volontà, a seguito della convalida dello sfratto, il proprietario è costretto a servirsi nuovamente dei rimedi previsti dalla legge, attivando – tramite il suo legale di fiducia – l’iter di esecuzione forzata dello sfratto. Questa ulteriore procedura serve ad allontanare l’inquilino moroso con le ‘maniere forti’, ovvero con l’intervento dell’ufficiale giudiziario e, se si rivelasse necessario, anche della forza pubblica e del fabbro per forzare la serratura dell’abitazione occupata ormai senza alcuna giustificazione. In questa fase rileva il cosiddetto atto di precetto, ovvero un avviso del legale del proprietario: esso, come una sorta di ultimatum, sollecita l’inquilino moroso a lasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, altrimenti scatterà la citata esecuzione forzata.
Tirando le somme, l’iter di esecuzione forzata potrebbe essere lungo non meno di 4 o 5 mesi, ma le tempistiche dipendono, oltre che dal comportamento dell’inquilino moroso, anche e soprattutto dal carico di lavoro del tribunale competente. Ecco dunque che, rispondendo alla domanda iniziale, possiamo affermare che per mandare via l’inquilino moroso dalla propria abitazione, servono non meno di 8-10 mesi. Tempi non brevi e che spesso fanno preferire un compromesso tra proprietario e inquilino, piuttosto che l’avvio di un lento iter giudiziario.
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