Compromesso di vendita: cos’è e perchè è utile conoscerlo

Pubblicato il 29 Ottobre 2020 alle 13:14 Autore: Claudio Garau
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Compromesso di vendita: cos’è e perchè è utile conoscerlo

Il compromesso di vendita rappresenta un contratto di ampio utilizzo nel settore immobiliare, ovvero in un ambito in cui si hanno acquisti di un certo valore e consistenti esborsi da parte di chi compra una nuova abitazione per sè e/o per la propria famiglia. Non capita di rado che il venditore di un immobile proponga la sottoscrizione del cd. contratto preliminare di vendita, ovvero l’espressione con cui è altresì è conosciuto il compromesso di vendita. Vediamo allora, di seguito, quelli che sono i tratti essenziali di esso e perchè è utile conoscerne l’esistenza e la valenza.

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Compromesso di vendita: cos’è in concreto

Sgomberiamo subito il campo da ogni possibile dubbio: dal punto di vista giuridico, il compromesso di vendita altro non è che un contratto, la cui stipula precede, dal punto di vista temporale, la vendita vera e propria, e il correlato contratto definitivo. Come sopra anticipato, si usa fare un contratto preliminare di futura vendita, laddove il trasferimento di denaro dovuto alla compravendita sia piuttosto consistente: ecco allora che il compromesso di vendita serve a venditore e acquirente per fare il punto della trattativa, per capire come concluderla al meglio e porre quelli che saranno i limiti e i vincoli di un futuro accordo o contratto definitivo.

Ciò che preme ricordare è che il compromesso di vendita, pur essendo per sua natura un accordo “preliminare” rispetto ad un altro successivo, è e resta pur sempre un accordo vincolante per le parti che lo sottoscrivono. E’ infatti un contratto, cui le parti sono libere di dare il contenuto che più ritengono opportuno (ad es. prevedere una certa condizione o clausola), secondo il principio di libertà o autonomia contrattuale.

Alla luce di quanto detto finora, dovrebbe essere dunque chiaro che – concettualmente – un compromesso di vendita, o preliminare di futura vendita, è un contratto che vincola le parti, le quali per questa via si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita. Lo scopo del compromesso di vendita è infatti impedire che i contraenti si rimangino la parola, abbandonando anzitempo e improvvisamente le trattative: futuro venditore e futuro acquirente si obbligano così alla pattuizione definitiva.

Gli eventi futuri e le variabili che influiscono sul contratto

E’ chiaro che il compromesso di vendita ha la funzione di rendere limpide le trattative, mettendo nero su bianco quelle che sono le intenzioni dei contraenti. Ma detto contratto è finalizzato anche tener conto delle possibili sopravvenienze, ossia eventi, fatti o elementi futuri o che emergono in un secondo tempo, durante le trattative, e che possono mettere a rischio la stipula del contratto definitivo. In buona sostanza, il compromesso di vendita garantisce non soltanto contro eventuali esitazioni o incertezze sopravvenute del contraente, ma anche contro elementi oggettivi, esterni e non controllabili da acquirente e venditore, come ad es. l’incremento improvviso dei prezzi degli immobili.

Ma il compromesso di vendita è utile anche per vincolarsi in un primo tempo, e poi effettuare – anteriormente della stipula dell’accordo definitivo – i controlli utili a capire qual è la reale consistenza del patrimonio di colui che vuole comprare, onde evitare spiacevoli sorprese. Ecco allora che il compromesso di vendita serve anche a reagire innanzi a eventi imprevisti che, in assenza di preliminare, porterebbero all’abbandono delle trattative, se non addirittura a vere e proprie contestazioni. Tipico è il caso della stipula del compromesso di vendita, inserendovi la condizione per la quale le parti firmeranno l’accordo finale soltanto nelle circostanze in cui l’oscillazione dei prezzi degli immobili sia terminata, allo scopo di conseguire un accordo sul prezzo della compravendita, che soddisfi ambo le parti.

Funzionamento del contratto: l’art. 1351 Codice Civile e inadempimento

L’art. 1351 del Codice Civile è molto puntuale in materia e dispone che: “Il contratto preliminare e’ nullo, se non e’ fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo“.

In altre parole, anche il compromesso di vendita segue la regola per la quale la forma deve essere la stessa di quella del contratto finale di compravendita. E’ chiaro che ambo i contratti dovranno essere stipulati con forma scritta.

Ma le regole di funzionamento del compromesso prevedono altresì che i contraenti siano liberi di inserire clausole o condizioni che rendano il compromesso di vendita vincolante per una sola persona, permettendo all’altro contraente – in genere il privato acquirente – di optare o meno per la versione “definitiva” del contratto. In gergo, si tratta di “preliminare unilaterale”.

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Concludendo, ricordiamo altresì che essendo in gioco un contratto, esso vincola le parti per tutta la sua durata. Pertanto, se uno dei contraenti volesse farsi da parte e non adempiere, la controparte potrà domandare la risoluzione del contratto, risarcimento danni ed eventuale restituzione di quanto già prestato, ma anche l’esecuzione specifica dell’obbligo di conclusione del contratto. Sarà dunque opportuno rivolgersi ad un avvocato, affinchè si addivenga ad una sentenza che produca gli effetti del contratto, di fatto, non andato in porto, a causa del soggetto inadempiente.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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