Sfratto: cos’è, come funziona e come farlo secondo la legge

Pubblicato il 21 Ottobre 2020 alle 12:20 Autore: Claudio Garau
Cambio residenza con contratto affitto quando è obbligatorio

Sfratto: cos’è, come funziona e come farlo secondo la legge

I contratti di affitto e i rapporti che ne conseguono tra proprietario dell’immobile e inquilino non di rado danno luogo a problematiche nel corso del tempo. Come nel caso in cui l’affittuario smetta di versare le mensilità di canone, per i motivi più svariati. Qui di seguito vogliamo fare il punto sulla situazione e capire cos’è lo sfratto per morosità e come funziona. Facciamo dunque chiarezza e vediamo che risposte dà la legge in tema di inquilino moroso.

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Sfratto: di che si tratta in concreto? La finalità

In molti avranno sentito già parlare di sfratto e della relativa procedura, ma forse non conoscono in dettaglio che cosa sia. Ebbene, lo sfratto per morosità consiste in quell’iter che il proprietario/locatore fa valere per recuperare i canoni di affitto non versati dall’inquilino e conseguire così la riconsegna dell’immobile affittato.

Se parliamo di procedura di sfratto per morosità, non possiamo non fare riferimento all’art. 658 del Codice di Procedura Civile: “Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto […] anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti“. Il procedimento previsto è più veloce di quello ordinario in tribunale, ma può essere applicato soltanto se sussiste un regolare contratto di affitto, ovvero un documento che metta nero su bianco la somma da versare come canone, oltre a tutte le regole di dettaglio relative al rapporto di locazione. Ecco perchè, anche il proprietario dell’immobile, farà sempre bene ad osservare la legge e a far registrare il citato contratto presso l’Agenzia delle Entrate: l’affitto in nero, infatti, non permetterebbe l’applicazione dell’iter di cui all’articolo citato. Analoghe conseguenze in caso di mero accordo orale tra le parti.

In buona sostanza, se le vie bonarie e quindi le prime sollecitazioni da parte del proprietario, non sortiscono alcun effetto, a questi non resterà che ricorrere al tribunale, in cui il giudice potrà ordinare lo sfratto per morosità e imporre il pagamento di tutti gli arretrati. Nell’ipotesi l’inquilino continui ad opporsi, spetterà di intervenire all’ufficiale giudiziario, eventualmente supportato dalla forza pubblica. Sono pertanto due gli obbiettivi dello sfratto per morosità: da una parte, il rilascio dell’immobile e, dall’altra, il versamento dei canoni mancanti.

Le condizioni per le quali un inquilino è moroso

In via generale, il proprietario è dunque tutelato dalla legge nei confronti di chi, pur avendo sottoscritto un contratto di affitto, non paga e non adempie ai propri obblighi. Ma lo sfratto per morosità è una procedura che può essere attivata soltanto quando l’inquilino può formalmente essere considerato “moroso”. Quando succede ciò? Ebbene, di seguito ecco quali sono i due requisiti necessari:

  • mancato versamento del canone di affitto. E’ sufficiente una sola mensilità non pagata dopo 20 giorni dal termine concordato all’origine. Anche il mancato pagamento degli oneri accessori – ovvero delle spese condominiali – conduce allo sfratto, se i termini di pagamento di tali oneri sono scaduti e se l’importo non versato raggiunge una somma che oltrepassa il valore economico di due mensilità del canone pattuito;
  • come sopra accennato, vi deve essere un regolare contratto di affitto, che stabilisce tutte le condizioni del rapporto di affitto, ed in particolare indica il canone da versare.

Al ricorrere di ambo le condizioni, il proprietario può agire in giudizio e cominciare il procedimento di sfratto per morosità. Attenzione però: dovrà essere munito dei documenti che attestano il detto contratto di affitto. In particolare, dovrà aver copia del contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate; copia delle ricevute di pagamento e degli anteriori bonifici e, ancora, dovrà essere munito di copia delle lettere di sollecito o diffida, in precedenza inviate all’inquilino moroso.

Come deve comportarsi il proprietario?

E’ intuibile che, prima di ricorrere alle vie legali, al proprietario conviene cercare una soluzione bonaria, inviando una lettera di diffida con raccomandata, con ricevuta di ritorno, all’inquilino indietro con i pagamenti. La citata lettera dovrà indicare l’intimazione al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni di affitto non ancora saldati e l’avviso che, nel caso si prosegua con la morosità, la sola strada sarà quella del tribunale. Pertanto, se il pagamento non è effettuato entro la data inserita nella lettera di diffida o sollecito, il proprietario dovrà servirsi della pur celere procedura di sfratto per morosità, rivolgendosi al magistrato territorialmente competente.

Spesso però succede che la lettera non porti ad alcun risultato concreto: il proprietario, in queste circostanze, sarà dunque tenuto a notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosità, con collegata citazione in udienza per la convalida e ingiunzione di pagamento per i canoni non versati. Il giudice territorialmente competente è quello del tribunale nella cui circoscrizione è situata la cosa locata.

In questa situazione, come potrà comportarsi o difendersi il conduttore? Quattro le alternative:

  • non presentarsi in udienza: il magistrato redige senza indugio l’ordinanza di convalida e indica la data dello sfratto per morosità;
  • potrà presentarsi in udienza e opporsi alla convalida dello sfratto per morosità: in dette circostanze, il magistrato sarà costretto a rinviare la causa al giudizio ordinario, ma potrà in ogni caso scegliere di emettere l’ordinanza di convalida di sfratto;
  • presentarsi in udienza e chiedere al magistrato la concessione del termine di grazia, non superiore a novanta giorni, entro il quale cercare di riparare al proprio debito, impedendo così di essere sfrattato. Va rimarcato però che tale alternativa è ammessa soltanto per le locazioni ad uso abitativo;
  • l’inquilino può anche pagare le mensilità arretrate prima dell’udienza di comparizione o anche innanzi al magistrato. In tali circostanze, sarà in qualche modo “salvato” e on verrà così convalidato lo sfratto per morosità. Conseguentemente, il contratto di locazione continuerà a produrre i suoi effetti. Spetterà alle parti del contratto mettersi eventualmente d’accordo per una rateizzazione del pagamento.

Nel caso in cui l’inquilino moroso non paghi e dunque non adempia di sua volontà, il proprietario potrà procedere con la notificazione dell’atto di precetto. Passati altri 10 giorni, il proprietario avrà diritto a rientrare nel materiale possesso del bene attraverso l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e – se necessario – della forza pubblica.

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Concludendo, è importante sottolineare che laddove il magistrato dia ragione al locatore e convalidi lo sfratto per morosità, potrà contestualmente redigere, su domanda dello stesso proprietario, un decreto ingiuntivo ad hoc con cui impone all’inquilino di versare i canoni arretrati e le mensilità restanti fino alla data di esecuzione dello sfratto. Altrimenti, il locatore dovrà attivare un diverso ed ulteriore giudizio, per recuperare quanto non versato.

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L'autore: Claudio Garau

Laureato in Legge presso l'Università degli Studi di Genova e con un background nel settore legale di vari enti e realtà locali. Ha altresì conseguito la qualifica di conciliatore civile. Esperto di tematiche giuridiche legate all'attualità, cura l'area Diritto per Termometro Politico.
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